Hotelaria · Arcana Insights

Investir em hotéis em Portugal: com ou sem operador?

Duas formas de comprar um hotel, dois perfis de risco. O que ponderar antes de decidir.

Portugal tornou-se um destino relevante para o investimento hoteleiro, de Lisboa ao Algarve e às ilhas. Uma das primeiras decisões de quem compra um hotel é simples de formular e decisiva na prática: comprar um ativo com operador ou sem operador.

Hotel com operador

O hotel é explorado por uma cadeia ou gestora ao abrigo de um contrato de arrendamento, de gestão ou de franquia. Para o investidor, a vantagem é a previsibilidade: há uma operação em curso, uma marca e, no caso do arrendamento, uma renda contratada. Em contrapartida, o potencial de valorização depende dos termos desse contrato, da sua duração e da solidez do operador.

Hotel sem operador

O ativo está livre, seja porque está em construção, em reabilitação, ou porque o anterior contrato terminou. O investidor ganha liberdade para escolher o modelo e o parceiro de exploração, reposicionar o produto e capturar mais valor. O risco é maior: é preciso encontrar o operador certo e assegurar a transição.

O que analisar em qualquer dos casos

Licenciamento e classificação, estado técnico do edifício, contratos em vigor, histórico de ocupação e de receitas (quando existe), enquadramento urbanístico e fiscal, e o perfil da procura no destino. Num processo off-market, esta informação deve ser entregue verificada e sob confidencialidade.

Na Arcana, acompanhamos proprietários, investidores e operadores nestas decisões, desde a identificação do ativo até à conclusão do negócio.